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Erfolgsfaktor Kreditzins

Anlageimmobilien und Eigenheime - Erfolgsfaktor Kreditzins

 

Nur wenige Wohlhabende sind „Barkäufer“ von Anlageimmobilien oder Eigenheimen. Die Mehrheit ist auf Kredite bzw. Baufinanzierungen angewiesen. Damit begeben sie ihr Immobilienprojekt in die Abhängigkeit vom Kreditzins, die umso größer ist, je höher der Fremdmittelanteil ist. Grundsätzlich sollte bei Anlageimmobilien darauf geachtet werden, dass der Kreditzins unter der Mietrendite auf den gesamten Kaufpreis inklusive Nebenkosten liegt. Denn nur so ist der Leverage-Effekt positiv. Durch den Einsatz von Fremdkapital werden dann zusätzliche Erträge erwirtschaftet. Im Falle einer variablen Kreditverzinsung, gebunden an einen Indikator, meist 3-Monats-Euribor, kann sich jedoch der Zins während der langen Laufzeit verändern und aktuell ist die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen größer als jene, dass sie erneut auf neue Rekordtiefs sinken.

Was bedeutet dies für Immobilienkäufer?

Angesichts dieser Perspektiven wären gewisse Eigenmittel als Sicherheitspolster von Vorteil. Das gilt sowohl für Eigenheime als auch Anlageimmobilien. Zumindest sollten es 20 bis 30% des Kaufpreises (inkl. Nebenkosten) sein. Je niedriger die Quote, desto mehr sollte man Fixzinsbindungen in Betracht ziehen, denn was der Leverage-Effekt anrichten kann, wenn die Zinsen steigen, zeigt folgendes Beispiel:

Baufinanzierungen besser absichern

Kauf einer Anlegerwohnung um 300.000 Euro (inkl. Nebenkosten) mit 60.000 Euro Eigenmittel und 240.000 Euro Bankkrediten. Die Rendite liegt bei 3% und die aktuellen Kreditzinsen betragen 2%. In diesem Fall wird durch den Einsatz von Fremdkapital noch ein Zusatzertrag von einem Prozentpunkt auf 240.000 Euro (2.400 Euro) erzielt. Dieser erhöht die Eigenkapitalrentabilität von 3 % (1.800 Euro) auf 7% (1800 Euro + 2400 Euro = 4200 Euro). Doch wehe, die Zinsen steigen auf 4 %, dann liegen die mittels Einsatz der Fremdmittel erzielten Erträge unter den zu bezahlenden Zinsen. Aus einem Plus von 2400 Euro wird dann ein Minus in dieser Größenordnung und die Eigenkapitalrentabilität wird mit -1% negativ (1800 Euro – 2400 Euro = -600 Euro).

Die Conclusio daraus: Der heutige Segen des Leverage durch Baufinanzierungen kann im Falle steigender Zinsen zum Fluch in der Zukunft werden. Zinsrisiken sind ein Thema und sollten mit einem neutralen Berater besprochen werden. Mittels ZinsCaps, Bandbreitendarlehen und Fixzinskrediten lassen sich die Zinsrisiken zähmen.


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